Vous voulez donner un bien immobilier à vos enfants tout en continuant à percevoir les loyers. Ou vous avez hérité de la nue-propriété d’un appartement et vous cherchez à comprendre ce que cela vaut fiscalement. Dans les deux cas, vous devrez passer par le barème de l’usufruit fixé à l’article 669 du Code général des impôts. Ce barème détermine la répartition fiscale entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, et conditionne directement le montant des droits à payer lors d’une donation ou d’une succession.
Ce que le barème de l’usufruit mesure
Le démembrement de propriété consiste à diviser un bien entre deux droits distincts. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts). La nue-propriété donne le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre), sans en avoir la jouissance immédiate.
À l’extinction de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires. C’est l’article 1133 du CGI qui le prévoit. Pour comprendre comment ce mécanisme s’articule dans une succession, notre guide sur l’usufruit et la nue-propriété en succession couvre l’ensemble des règles applicables.
Le barème de l’article 669 du CGI est obligatoire pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations, successions). Il est inchangé depuis 2004 et reste applicable en 2026.
Le tableau officiel de l’article 669 du CGI
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Règle de lecture : les pourcentages s’appliquent à la valeur totale du bien en pleine propriété. Si un bien vaut 300 000€ et que l’usufruitier a 58 ans, l’usufruit vaut 150 000€ (50%) et la nue-propriété vaut 150 000€ (50%). Le barème change par tranche de dix ans entière, non au fur et à mesure des anniversaires.
Comment calculer les droits de donation avec ce barème
Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, seule la valeur de la nue-propriété transmise sert de base au calcul des droits de donation. L’usufruitier conserve l’usufruit et n’est donc pas taxé sur cette part.
Exemple pratique : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement qui vaut 400 000€. D’après le barème (61-70 ans), la nue-propriété représente 60%, soit 240 000€. Après l’abattement de 100 000€ applicable entre parent et enfant (renouvelable tous les 15 ans), les droits de donation ne portent que sur 140 000€. Au décès du parent, l’enfant récupère la pleine propriété sans rien payer de plus.
Plus l’usufruitier est jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété est faible en valeur fiscale, et donc moins les droits à payer sont élevés. C’est pourquoi la stratégie optimale consiste à donner tôt la nue-propriété. Notre article sur la donation de son vivant après 70 ans montre en quoi l’âge du donateur change fondamentalement le calcul fiscal.
Le barème de l’usufruit temporaire
Quand l’usufruit est constitué pour une durée fixe (et non la vie entière), le barème viager ne s’applique pas. L’article 669 du CGI prévoit une règle distincte : l’usufruit temporaire est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de 30 ans.
| Durée de l’usufruit | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu’à 10 ans | 23% | 77% |
| De 11 à 20 ans | 46% | 54% |
| De 21 à 30 ans | 69% | 31% |
Ce barème temporaire est fréquemment utilisé pour les investissements en SCPI démembrées. Si vous envisagez d’emprunter pour investir en SCPI, la distinction entre clé économique et clé fiscale est un point à maîtriser avant de signer. Pour approfondir les règles fiscales du démembrement, notre article dédié au démembrement et à la fiscalité couvre les principales situations.
Les usages du barème au-delà de la donation
Le barème de l’article 669 du CGI s’applique dans plusieurs situations patrimoniales :
- Donation avec réserve d’usufruit : calcul des droits sur la seule nue-propriété transmise
- Succession avec attribution de l’usufruit : évaluation des droits selon l’âge du conjoint survivant, comme l’explique notre article sur la succession et l’usufruit concrètement
- IFI : en cas de démembrement issu d’une succession ou d’une donation, l’usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun une part calculée sur ce barème
- Vente d’un bien démembré : répartition du prix selon les pourcentages du tableau. Les conséquences d’une vente avant le décès de l’usufruitier méritent une attention particulière sur ce point
FAQ sur le barème usufruit et nue-propriété
Pourquoi donner la nue-propriété d’un bien immobilier est-il fiscalement avantageux ?
Parce que les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur celle du bien entier. Un parent de 55 ans qui donne la nue-propriété d’un bien de 200 000€ ne transmet fiscalement que 100 000€ (50% d’après le barème). L’abattement de 100 000€ par enfant peut couvrir l’intégralité de cette base imposable.
Le barème de l’article 669 changera-t-il en 2026 ?
Non. Ce barème n’a pas été modifié depuis 2004. Aucune évolution législative n’est prévue en 2026. En revanche, le gel du barème des droits de succession jusqu’en 2028 alourdit discrètement la fiscalité patrimoniale, car les abattements ne sont pas revalorisés selon l’inflation.
Que se passe-t-il en cas de vente d’un bien démembré ?
Si l’usufruitier et le nu-propriétaire s’accordent pour vendre, le prix est réparti selon les pourcentages du barème applicable à l’âge de l’usufruitier au moment de la vente. Un usufruitier de 72 ans percevra 30% du prix, le nu-propriétaire 70%.
Est-ce que le nu-propriétaire paie des impôts sur les revenus du bien ?
Non. Durant la période de démembrement, c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus (loyers, dividendes) et qui les déclare. Le nu-propriétaire n’encaisse rien de ce chef pendant toute la durée de l’usufruit.