Le barème de l’usufruit est défini à l’article 669 du Code général des impôts. Il fixe la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est ce barème que les notaires et l’administration fiscale utilisent pour calculer les droits à payer lors d’une donation ou d’une succession.
Le tableau officiel des valeurs fiscale de usufruit et de la nue-propriété
Le barème comporte trois colonnes. La première indique la tranche d’âge de l’usufruitier. La deuxième donne la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété. La troisième donne la valeur de la nue-propriété, qui est le complément à 100%.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Pour utiliser ce tableau : repérez l’âge exact de l’usufruitier, lisez les deux pourcentages sur la même ligne, multipliez chaque pourcentage par la valeur vénale du bien.
La logique derrière les chiffres du barème de l’usufruit et nue propriété
Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit d’usage durera longtemps, donc plus son usufruit a de valeur. À 35 ans, l’usufruit représente 70% du bien : l’usufruitier va en jouir pendant des décennies. À 82 ans, l’usufruit ne vaut plus que 20% : la durée de jouissance restante est courte.
La nue-propriété suit le mouvement inverse. Elle augmente mécaniquement avec l’âge de l’usufruitier, parce que le nu-propriétaire se rapproche du moment où il récupérera la pleine propriété.
Ce barème ne tient pas compte du sexe de l’usufruitier, ni du rendement du bien. Il repose uniquement sur une espérance de vie moyenne, ce qui peut paraître approximatif, mais garantit une règle uniforme et opposable à l’administration fiscale.
Quatre situations concrètes d’application du barème de l’usufruit et nue propriété
Donation en nue-propriété à 68 ans
Un parent de 68 ans (tranche 61-70 ans) donne la nue-propriété d’un appartement de 300 000€ à son enfant. L’usufruit vaut 40%, la nue-propriété 60%. Les droits de donation sont calculés sur 300 000 x 60% = 180 000€, et non sur 300 000€. Avec l’abattement de 100 000€, la base taxable tombe à 80 000€.
Succession avec conjoint usufruitier à 75 ans
Monsieur décède. Madame, 75 ans (tranche 71-80 ans), reçoit l’usufruit d’un bien de 400 000€. L’usufruit vaut 30%, la nue-propriété 70%. Les deux enfants héritent de 400 000 x 70% = 280 000€ à partager, soit 140 000€ chacun. Après l’abattement de 100 000€ par enfant, la base taxable est de 40 000€ par enfant. Droits d’environ 5 000€ chacun.
Donation en nue-propriété à 55 ans
À 55 ans (tranche 51-60 ans), usufruit et nue-propriété se valent chacun 50%. Donner la nue-propriété d’un bien de 500 000€ revient à transmettre fiscalement 250 000€. Après l’abattement de 100 000€, la base taxable est 150 000€. Les droits à payer sont significativement réduits par rapport à une donation en pleine propriété sur 500 000€.
Vente d’un bien démembré avec usufruitier de 74 ans
Bien vendu 200 000€, usufruitier de 74 ans (tranche 71-80 ans). L’usufruitier perçoit 30% = 60 000€. Le nu-propriétaire perçoit 70% = 140 000€. Cette répartition s’impose aux parties sauf accord contraire. S’en écarter sans justification expose au risque de requalification en donation.
Deux points qui changent le résultat
L’âge retenu est l’âge révolu à la date de la transmission, pas l’âge futur ni l’âge au 31 décembre. Si l’usufruitier a 70 ans et 11 mois le jour de l’acte, c’est la tranche 61-70 ans qui s’applique, pas la tranche 71-80 ans. Ce détail peut représenter une différence de 10 points de pourcentage sur la valeur taxable, soit des dizaines de milliers d’euros sur un bien important.
Conséquence pratique : autour des anniversaires décennaux (60, 70, 80 ans), l’idéal est de réaliser la donation avant le passage à la tranche supérieure. Une donation signée quelques jours avant les 70 ans donne une nue-propriété de 60%, contre 70% après cet anniversaire.
Ce barème ne s’applique qu’à l’usufruit viager, c’est-à-dire à vie. Pour un usufruit temporaire (durée fixe, indépendante du décès), les règles sont différentes : l’usufruit est valorisé à 23% par période de 10 ans. Un usufruit temporaire de 15 ans équivaut fiscalement à 46% de la valeur du bien (23% x 2 tranches).
Ce que le barème ne dit pas
Le barème fiscal est une convention légale, pas une valeur économique réelle. Un usufruit sur un bien qui génère 5% de loyers par an a une valeur économique différente d’un usufruit sur un bien qui n’en génère aucun. Le barème ignore ce paramètre.
En cas de litige ou de vente judiciaire, le juge peut s’écarter du barème fiscal pour retenir une valeur économique calculée en intégrant le taux de rendement du bien et l’espérance de vie réelle de l’usufruitier. Dans les transactions amiables, les parties peuvent également convenir d’une répartition différente, à condition de pouvoir justifier qu’il ne s’agit pas d’une donation déguisée.
FAQ sur le barème de l’usufruit et de la nue-propriété : comment le lire ?
Comment calculer la valeur de la nue-propriété à partir du barème ?
Valeur nue-propriété = valeur du bien x pourcentage nue-propriété selon l’âge. Pour un bien de 250 000€ et un usufruitier de 72 ans (tranche 71-80 ans, nue-propriété à 70%) : 250 000 x 70% = 175 000€. C’est sur cette base, après déduction des abattements, que les droits sont calculés.
L’âge retenu est-il celui à la date de l’acte ou à la date de l’anniversaire ?
L’âge retenu est l’âge révolu au jour de la transmission, c’est-à-dire le nombre d’années complètes écoulées depuis la naissance. Un usufruitier né le 15 mars 1954 et dont l’acte est signé le 10 mars 2025 a 70 ans révolus (il n’a pas encore ses 71 ans), donc c’est la tranche 61-70 ans qui s’applique.
Le barème s’applique-t-il aussi pour calculer l’IFI ?
En principe, oui. L’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété à l’IFI. Dans certains cas de démembrement résultant d’une vente (et non d’une succession ou donation), l’IFI peut être réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon leurs droits respectifs du barème. À vérifier avec un notaire selon la situation.
Peut-on utiliser une répartition différente du barème lors d’une vente ?
Les parties peuvent déroger au barème dans une vente conjointe, mais la répartition doit être justifiée. Si elle avantage massivement l’une des parties sans contrepartie, l’administration peut la requalifier en donation et appliquer les droits correspondants.
Y a-t-il une stratégie optimale selon l’âge pour utiliser ce barème ?
La donation en nue-propriété est d’autant plus avantageuse que l’usufruitier est plus jeune. À 50 ans, la nue-propriété ne représente que 40% de la valeur taxable. À 80 ans, elle représente 80%. Agir tôt réduit les droits payés par les enfants. Mais l’abattement de 100 000€ renouvelable tous les 15 ans s’applique dans tous les cas, quel que soit l’âge.