Quand un parent décède en laissant un conjoint et des enfants, la loi prévoit une répartition par défaut : le conjoint reçoit l’usufruit de la totalité des biens, les enfants héritent de la nue-propriété. Résultat concret : le conjoint peut continuer à vivre dans la maison, percevoir les loyers et les intérêts des placements. Les enfants détiennent la propriété sur le papier, sans pouvoir en jouir.
Usufruit et nue-propriété : qui a quoi ?
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété donne le droit de disposer du bien : le vendre, le donner, le transmettre. Réunis, les deux droits forment la pleine propriété.
Droits de l’usufruitier :
- Habiter le bien ou le louer librement (sauf baux commerciaux ou ruraux qui nécessitent l’accord du nu-propriétaire)
- Percevoir les loyers, dividendes et intérêts
- Vendre ou céder son usufruit à un tiers, sans accord du nu-propriétaire
Obligations de l’usufruitier :
- Entretenir le bien et payer les charges courantes
- Régler la taxe foncière et la taxe d’habitation
- Restituer le bien en bon état à la fin de l’usufruit
Le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ni en percevoir les revenus. Il peut en revanche vendre sa nue-propriété à un investisseur tiers. La vente de la pleine propriété, elle, exige l’accord des deux parties.
Comment la succession crée-t-elle un démembrement ?
Lors du décès d’un époux, sans disposition particulière, le conjoint survivant choisit entre deux options prévues par la loi :
- L’usufruit de la totalité de la succession
- Le quart en pleine propriété de la succession
La majorité des conjoints optent pour l’usufruit total : ils conservent ainsi l’usage de tous les biens, notamment le logement. Les enfants reçoivent la nue-propriété de l’ensemble.
Avec une donation au dernier vivant, le conjoint survivant dispose de trois options : usufruit total, quart en pleine propriété plus trois quarts en usufruit, ou pleine propriété de la quotité disponible. Il choisit au moment du décès selon sa situation réelle.
Exemple concret : Monsieur X décède, laissant une maison de 400 000€ et deux enfants. Sa conjointe reçoit l’usufruit de la maison. Elle continue à y habiter. Les deux enfants se partagent la nue-propriété à 200 000€ chacun. Leur abattement de 100 000€ couvre leur part : aucun droit de succession à payer.
Les droits de succession avec usufruit : qui paie quoi ?
Quand le conjoint survivant est usufruitier, il est exonéré de droits de succession depuis 2007. Les enfants nus-propriétaires paient des droits sur la valeur de leur nue-propriété, calculée selon l’âge de l’usufruitier au jour du décès.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Exemple chiffré : succession de 300 000€, conjoint survivant de 72 ans. L’usufruit vaut 30%, soit 90 000€. La nue-propriété vaut 70%, soit 210 000€ partagés entre deux enfants, soit 105 000€ chacun. L’abattement de 100 000€ par enfant couvre la quasi-totalité. Les droits portent sur 5 000€ par enfant, soit 250€ chacun au taux de 5%.
Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété a de valeur fiscale et plus les droits payés par les enfants sont élevés. À l’inverse, un usufruit transmis à un conjoint jeune réduit significativement la base taxable des enfants.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Au décès du conjoint usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants nus-propriétaires. Aucun droit de succession supplémentaire n’est dû sur cette transmission. C’est le principal avantage fiscal du démembrement : les enfants avaient déjà payé leurs droits lors du premier décès, sur la valeur de la nue-propriété.
Si le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier, ses héritiers deviennent nus-propriétaires à leur tour. L’usufruit n’est pas affecté : le conjoint continue à jouir du bien jusqu’à son propre décès.
IFI : qui déclare le bien démembré ?
Pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière, c’est l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. Cette règle peut représenter un poids fiscal significatif pour un conjoint usufruitier disposant d’un patrimoine important.
Exception : quand le démembrement résulte d’une vente avec réserve d’usufruit (et non d’une succession ou donation), la répartition de l’IFI peut suivre des règles différentes. Consulter un notaire dans ce cas précis.
Peut-on vendre le bien démembré si les enfants et le conjoint sont d’accord ?
Oui. La vente conjointe est possible dès lors que l’usufruitier et tous les nus-propriétaires y consentent. Le prix est réparti selon le barème de l’article 669 du CGI, basé sur l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.
Un mécanisme de report d’usufruit peut être prévu à l’acte : l’usufruitier perçoit sa quote-part mais l’affecte à l’achat d’un autre bien, sur lequel son usufruit se reporte. Ce montage permet de vendre sans que le conjoint perde ses droits d’usage.
Sans accord de l’usufruitier, la vente de la pleine propriété est bloquée. Les enfants ne peuvent pas contraindre le conjoint à vendre, même par voie judiciaire, sauf circonstances très exceptionnelles.
FAQ
Le conjoint survivant peut-il être contraint de quitter le logement par les enfants ?
Non. Si le conjoint dispose de l’usufruit, les enfants nus-propriétaires ne peuvent pas l’expulser ni l’obliger à vendre. Ce droit perdure jusqu’au décès du conjoint usufruitier, sauf renonciation volontaire de sa part.
Les droits de succession sur la nue-propriété sont-ils calculés sur la valeur totale du bien ?
Non. Ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, déterminée par le barème fiscal selon l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus la nue-propriété a une valeur réduite et moins les droits sont élevés.
Peut-on différer le paiement des droits de succession dus sur la nue-propriété ?
Oui, sous conditions. L’administration fiscale permet au nu-propriétaire de différer le paiement jusqu’au décès de l’usufruitier, sous réserve de présenter des garanties suffisantes et de payer des intérêts annuels.
Que se passe-t-il si un enfant nu-propriétaire décède avant l’usufruitier ?
Ses propres héritiers prennent sa place comme nus-propriétaires. L’usufruit du conjoint survivant n’est pas affecté. La pleine propriété ne se reconstitue qu’au décès de l’usufruitier, au profit des nus-propriétaires en vie à ce moment.
L’usufruitier peut-il renoncer à son usufruit ?
Oui. La renonciation à l’usufruit est un acte notarié. Elle entraîne l’extinction de l’usufruit et la reconstitution immédiate de la pleine propriété entre les mains des nus-propriétaires. Cette opération peut déclencher des droits de donation si elle est qualifiée d’acte à titre gratuit au profit des nus-propriétaires.