Être primo-accédant signifie ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut ouvre l’accès à plusieurs dispositifs cumulables qui peuvent réduire significativement le coût d’un premier achat immobilier.
En 2025, la principale nouveauté est l’extension du PTZ à tous les logements neufs sur tout le territoire, sans restriction de zone géographique. 48% des crédits immobiliers accordés en 2025 l’ont été à des primo-accédants, contre 30% au cours de la décennie précédente.
Le Prêt à Taux Zéro : le dispositif phare
Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêts. Il ne peut pas financer seul un achat, mais il réduit le montant du crédit principal. Pas de frais de dossier, remboursement différé selon les revenus.
Depuis le 1er avril 2025 :
- Étendu à tous les logements neufs (appartement ou maison individuelle) sur tout le territoire
- Finance jusqu’à 50% du coût total selon la zone et les revenus
- Montant maximum : 180 000€ dans le neuf
- Valable jusqu’au 31 décembre 2027
Conditions : ne pas avoir été propriétaire depuis 2 ans, acheter une résidence principale, respecter les plafonds de revenus selon la zone. Les revenus pris en compte sont ceux de l’avis d’imposition N-2.
Exemple : un couple avec deux enfants en zone B1 peut emprunter jusqu’à 180 000€ sans intérêts via le PTZ, en complément de son crédit principal.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné avec un taux d’intérêt plafonné. Il peut financer l’intégralité du coût du bien, frais de notaire inclus. Il est accessible sans condition de ressources stricte, mais sous plafond selon la composition du foyer et la zone.
Ses avantages :
- Taux plafonné inférieur au marché dans certains cas
- Compatible avec le PTZ et les aides locales
- Ouvre droit à l’APL accession dans certaines situations
- Durée jusqu’à 30 ans
Le prêt Action Logement
Réservé aux salariés d’entreprises privées de plus de 10 salariés, ce prêt peut atteindre 30 000€ à un taux fixe de 1% sur 20 ans. Il finance l’achat ou la construction d’une résidence principale.
Il se cumule avec le PTZ et le crédit bancaire classique. L’employeur n’a aucun droit de regard sur l’achat.
Les aides locales : souvent sous-estimées
Les collectivités territoriales (communes, départements, régions) proposent des dispositifs souvent méconnus :
- Subventions directes (Paris propose le Prêt Paris Logement jusqu’à 39 600€ sans intérêts)
- Prêts à taux zéro locaux complémentaires au PTZ national
- Exonérations temporaires de taxe foncière
- Abondements sur apport personnel
Pour identifier les aides disponibles dans votre commune ou département, l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) recense l’ensemble des dispositifs locaux sur son site.
Le Plan d’Épargne Logement (PEL)
Un PEL ouvert depuis au moins 4 ans permet d’obtenir un prêt épargne logement. Le taux dépend de la date d’ouverture du PEL. Pour un PEL ouvert à partir du 1er janvier 2025, le taux d’emprunt est de 2,95%, plafonné à 92 000€.
Ce prêt se cumule avec les autres dispositifs. Il est particulièrement intéressant si le taux PEL est inférieur aux taux du marché.
La TVA réduite à 5,5%
Dans les zones ANRU (rénovation urbaine) ou à moins de 300 mètres de ces zones, l’achat d’un logement neuf bénéficie d’une TVA à 5,5% au lieu de 20%. Sur un appartement à 200 000€ HT, l’économie est de 29 000€.
Cette réduction est soumise à conditions de ressources. Le plafond de prix au m² est également encadré selon la zone.
Comment cumuler les aides ?
La stratégie optimale consiste à empiler les dispositifs :
- PTZ pour réduire le crédit principal
- PAS comme crédit principal à taux plafonné
- Action Logement si salarié du privé
- Aide locale si disponible dans la commune
- PEL si le taux est compétitif
Un primo-accédant bien organisé peut théoriquement n’emprunter au taux du marché que la fraction résiduelle après cumul de tous ces dispositifs. Passer par un courtier permet d’optimiser ce montage.
FAQ sur les aides primo-accédants
Peut-on bénéficier du PTZ après avoir déjà été propriétaire ?
Oui, si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Le statut de primo-accédant se renouvelle donc après une période de location.
Le PTZ couvre-t-il l’achat dans l’ancien ?
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ neuf couvre tout le territoire. Pour l’ancien, le PTZ reste accessible uniquement dans les zones détendues (B2 et C), sous condition d’au moins 25% de travaux par rapport au coût total de l’opération.
Faut-il être salarié pour accéder à toutes les aides primo-accédants ?
Non. Le PTZ, le PAS et les aides locales sont accessibles aux indépendants, fonctionnaires et retraités. Seul le prêt Action Logement est réservé aux salariés du secteur privé.
Les aides primo-accédants sont-elles imposables ?
Non. Les prêts aidés (PTZ, PAS, Action Logement) ne sont pas considérés comme des revenus. Les subventions locales peuvent dans de rares cas être imposables, mais c’est l’exception.