Le démembrement de propriété divise un bien en deux droits distincts : l’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, la nue-propriété donne le droit d’en disposer. Réunis, ils forment la pleine propriété. Séparés, ils permettent de transmettre un patrimoine en deux temps, avec une fiscalité réduite à chaque étape.
Les droits et obligations de chaque partie
L’usufruitier peut habiter le bien, le louer, percevoir les loyers et les dividendes. Il ne peut pas le vendre sans l’accord du nu-propriétaire. En échange, il assume les charges courantes : entretien, taxe foncière, taxe d’habitation, IFI (pour sa valeur en pleine propriété).
Le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien. Il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit dure. Il peut en revanche vendre sa nue-propriété à un tiers sans demander l’accord de l’usufruitier. Il prend en charge les gros travaux définis à l’article 606 du Code civil (murs, toitures, structures). Il n’est pas redevable de la taxe foncière ni de l’IFI.
Comment naît un démembrement dans une succession ?
Deux situations créent un démembrement au moment d’un décès.
Le défunt était usufruitier : son usufruit s’éteint automatiquement à son décès. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Aucune succession ne porte sur ce droit : il disparaît.
Le défunt lègue un bien en le démembrant : le conjoint survivant reçoit l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété. Des droits de succession sont calculés séparément sur chaque droit, selon le barème fiscal officiel basé sur l’âge de l’usufruitier.
Sans disposition particulière, le conjoint survivant choisit entre l’usufruit de la totalité ou un quart en pleine propriété. La majorité choisit l’usufruit total pour conserver l’usage du logement.
Le barème fiscal : comment sont évalués les deux droits ?
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
La logique est simple : plus l’usufruitier est jeune, plus son droit d’usage durera longtemps et plus il a de valeur. À 45 ans, l’usufruit représente 60% de la valeur du bien. À 82 ans, il n’en représente plus que 20%.
Calcul des droits de succession avec démembrement : deux exemples
Exemple 1 : succession d’un bien de 250 000€, conjoint de 72 ans, deux enfants
L’usufruit vaut 30% x 250 000€ = 75 000€. Le conjoint est exonéré. La nue-propriété vaut 70% x 250 000€ = 175 000€, soit 87 500€ par enfant. Après l’abattement de 100 000€ par enfant, aucune base taxable. Droits à payer : 0€.
Exemple 2 : succession d’un bien de 400 000€, conjoint de 65 ans, deux enfants
L’usufruit vaut 40% x 400 000€ = 160 000€. Le conjoint est exonéré. La nue-propriété vaut 60% x 400 000€ = 240 000€, soit 120 000€ par enfant. Après l’abattement de 100 000€, base taxable de 20 000€ par enfant. Droits : 403€ + 403€ + 573€ + (20 000 – 15 932)€ x 20% = environ 2 200€ par enfant.
L’avantage fiscal central : la reconstitution sans impôt
Au décès du conjoint usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants nus-propriétaires. Aucun droit de succession supplémentaire n’est dû à ce moment. Les enfants avaient payé leurs droits sur la valeur de la nue-propriété lors du premier décès : c’est fini.
Si le bien a pris de la valeur entre les deux décès, cette plus-value n’est pas taxée à la reconstitution. Un bien hérité en nue-propriété à 200 000€ qui vaut 350 000€ au décès du conjoint revient aux enfants pour 350 000€ sans imposition supplémentaire.
Donation avec réserve d’usufruit : même mécanique, même avantage
Un parent peut donner la nue-propriété de son vivant en conservant l’usufruit. Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété selon le barème. À 68 ans, donner la nue-propriété d’un bien de 600 000€ revient à transmettre fiscalement 360 000€ (60% x 600 000€). Après l’abattement de 100 000€ par enfant, la base taxable est réduite d’autant.
Au décès du donateur, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Si le bien vaut 800 000€ à ce moment, les 200 000€ de plus-value depuis la donation ne sont pas taxés.
Attention : si la donation a eu lieu moins de 3 mois avant le décès de l’usufruitier au profit d’un héritier ou descendant, l’administration présume que le bien appartenait en pleine propriété à l’usufruitier. Les droits sont alors recalculés sur la valeur totale, déduction faite des droits déjà payés.
L’usufruit successif : protéger le conjoint survivant même après une donation
Une clause d’usufruit successif dans un acte de donation permet à un parent de transmettre la nue-propriété à ses enfants, avec un usufruit réservé à lui-même d’abord, puis reporté sur son conjoint au premier décès. Les enfants ne récupèrent la pleine propriété qu’au décès des deux parents.
Les droits de donation sont calculés au moment de la donation en tenant compte de l’âge de l’usufruitier le plus jeune entre les deux parents. Si le parent survivant est plus jeune que le donateur décédé, les enfants peuvent même obtenir un remboursement partiel des droits déjà payés.
IFI, revenus, charges : qui supporte quoi ?
| Poste | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Oui | Non |
| IFI | Oui (valeur pleine propriété) | Non |
| Impôt sur les loyers | Oui | Non |
| Gros travaux | Non | Oui |
| Entretien courant | Oui | Non |
Cette répartition peut être aménagée par convention entre les parties, inscrite dans l’acte notarié.
FAQ sur l’usufruit et nue-propriété en succession
La pleine propriété se reconstitue-t-elle automatiquement au décès de l’usufruitier ?
Oui. Sans aucune formalité particulière ni droits supplémentaires. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit au décès de l’usufruitier. C’est le principal avantage fiscal du démembrement.
Un enfant nu-propriétaire peut-il vendre sa part avant le décès de l’usufruitier ?
Oui. Il peut vendre sa nue-propriété à un investisseur tiers sans l’accord de l’usufruitier. L’acheteur prend sa place et attend la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété. La vente de la pleine propriété, elle, exige l’accord de toutes les parties.
Les droits de succession sur la nue-propriété peuvent-ils être différés ?
Oui, sous conditions. Le nu-propriétaire peut demander à l’administration fiscale de reporter le paiement jusqu’au décès de l’usufruitier. Il doit présenter des garanties suffisantes et payer des intérêts annuels pendant la période de report.
Que se passe-t-il si l’usufruitier ne paie plus la taxe foncière ?
L’usufruitier est légalement tenu de payer la taxe foncière. En cas de défaillance, le nu-propriétaire peut agir en justice pour contraindre l’usufruitier à respecter ses obligations ou demander l’extinction de l’usufruit pour abus de jouissance dans les cas les plus graves.
L’usufruit temporaire fonctionne-t-il comme l’usufruit viager ?
Non. L’usufruit temporaire s’éteint à une date fixée à l’avance, indépendamment du décès. Il est valorisé fiscalement à 23% par période de 10 ans, non selon le barème d’âge. Il est utilisé dans certains montages d’optimisation fiscale, notamment pour réduire l’IFI ou transférer temporairement des revenus locatifs.